第490章 【执黑先行】

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其次，美国传回消息，已经购买微软价值25亿美元左右的股票。

对于这两笔投资，林祖辉都是非常满意。

美丽华酒店没有什么负债，反而账上还有52亿的现金流，这笔钱可以启动美丽华广场项目（已经立项）；除此之外，还可以进行贷款，向内地进行投资。

新时代集团投资的美股，成本已经达到35亿美元，目前盈利1500万美元；按照林祖辉的预测，今后每年将保持35以上的回报率，直到2000年初，8年时间可以赚取80亿美金以上。

这些钱，可以作为新时代集团在1993年~1994年投资商业地产的一个‘保证’，好比鸡蛋哲学，一个项目如果产生亏损和盈利低，另外一个高回报产业可以拉高整体的投资回报率。

当然了，对于投资美国商业地产，林祖辉也是信心十足，他一定可以抄底成功。

5月底，林祖辉来到京城。

他和京城官方连续签订三份合同，一举拿下年初洽谈的三个大项目，分别是：

王府井大街的东安市场改造工程，整个工程经过改造后，营业面积将达到150万平方尺；建筑最高为10层、地下两层，分多幢建筑组合而成；其中一幢作为‘东安市场’以中央收银模式的百货模式，其余为现代化收租的购物中心模式。双方的合作模式是：东安市场以地皮入股，占股35；新时代集团承担所有建筑费、税费，占股65。整个‘新东安市场’工程预计1997年上半年完成，并投入营业。

毗邻东安市场的‘王府井希尔顿酒店’（校尉胡同）项目，整个项目占地面积为20万平方尺，此项目为新时代集团购买土地，并独资拥有。

三里屯的中环广场，占地面积为70万平方尺，采用19幢低密度建筑（10层）组合的现代化购物中心，并打造时尚、潮流、艺术的风格街区，此项目为港资独资。

三个项目都非常顺利，交涉时间仅三个月不到，这和林祖辉的人脉关系和影响力息息相关。林祖辉本人可不仅仅是一个地产商人，他在内地的服装工厂，用工人数好几千人，是外资当中的制造业代表。

拿下三个项目后，林祖辉并没有离开京城，而是继续和京城官员进行洽谈。

一间会议室里，林祖辉说出了自己的想法：“京城是华夏的首都，外国游客来华夏，基本都会来京城。近年来京城已经有不少新建筑，但如果城中心低矮的破破烂烂民房，实在有碍市容。所以，我想和领导们商量一下，对崇~文旧城进行全面改造，新造现代化城市建筑。”

京城官员说道：“崇~文旧城大概有200万平方米（2200万平方英尺），如此浩大的工程，光是搬迁都是一个大问题。人民必须安居乐业，否则就会出乱子。”

林祖辉马上说出自己的想法，说道：“自然会考虑周全，我们新时代集团愿意和政府合作开发，采取边拆边建的方式。如此浩大的工程，可分多期进行建设，我们可以合作成立公司进行。在整个项目上，兴建住宅、酒店、商业大厦等，统筹规划。”

200万平方米的改造工程，而且又是京城中心，购买地皮独资建设，那是不现实的。

不说其它因素，光是一个搬迁工程，没有政府来搞定，不知道要出多少事情。

而这个项目如此浩大，新时代集团进行分期建设和投资，也相当于在变相储备土地。

新时代集团在内地的投资，也必须采用‘重视土地储备’的方式，这样才能将回报率稍微提高一下。他可是知道，内地项目的回报率只有8~15区间，赚不了快钱。但如果量大的话，还是非常值得的。

此次来内地，他除了签署六份合同外，还得进行‘发展物业’（住宅项目）的投资。

因为收租物业（商场、写字楼）的回报期限，实在太过漫长；所以在内地必须收租物业、发展物业，一起干。

发展物业两年就可以开始出售期房，回笼资金；

赚的钱，就正好补上收租物业的投资。

京城官员们顿时对于这个项目非常看重，双方进行了初步的洽谈。

而考虑到京城这边的形势，林祖辉也是尽可能的表现出诚意来，真正的合作共赢。

最终双方达成了一个初步意向，对合作双方比较满意。

当然了，这个工程不是马上可以立项的，还得通过上面的审批，不过林祖辉相信问题不大。

这对城市的发展，非常的有利！

而启动这样的项目，新时代集团（华夏），其实也不用投资太多，毕竟是分期进行的。

林祖辉的内地之行动作很快，在魔都也很快签署了三份合同，顺便又洽谈成功一副大型住宅地皮（300万平方尺）。

回到粤省，又在羊城拿下一副800万平方尺，打算分十年进行开发住宅项目。

在围棋棋盘里，执黑先行是既定规则，也是微妙胜率。高明的棋手在执棋时运筹帷幄，但精明的棋手在开局之前就参透了升段积分的规则。不是一局胜败，而是步步争先。

新时代集团在内地的项目投资，就是如此布局，抢下拿下地段最好的项目。

而且，在内地开发地产，土地储备非常重要，因为房价涨得快，土地成本越便宜，项目的回报率越高。

所以，林祖辉离开内地的时候，对陆东来说道：“你们团队要继续考察京城、魔都、羊城、鹏城、佛山等地的住宅地皮。有了好项目，就汇报给我，我好来考察！”

虽然说内地所有项目都是需要林祖辉肯定，但陆东来的团队是必须将前期工作做好的。

“嗯，我们会随时留意这几个城市的土地市场，争取今年下半年，能有更好更多的项目。”

林祖辉满意的点点头，内地项目看起来投资很大，其实投资的资金很小。比如价值600亿的项目，实际只需付出120亿港币左右，还无需一次性拿出。

此时，新时代集团在内地的总计投资已经差不多200亿以上的规模了。

比如魔都港，双方合作的协定是未来将投资60亿进行改造和升级，双方五五分成，新时代集团注资10亿港币的现金，魔都港以资产注入。至于后续的投资，新时代集团也无需掏钱，因为港口本身是在正常经营的，有营收，还可以进行贷款。

一些住宅项目的启动资金就更低了，现在内地的地皮非常便宜，拿下土地后，只需分期进行开发。拿出少量的资金，启动第一期工程，接下来就可以贷款、卖期房进行开发下去。

总之，今年的新时代集团打算拨给内地30亿港币的资金，谈下300亿的项目都没有问题。毕竟几个中环广场，只需先购买土地而已，而且占股只有六成。

下半年，林祖辉还会来内地多谈项目，越是早投资，以后的回报率越高。

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