第328章 次级贷有点热了?
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去年春节后,高阳用丈母娘吴兰的房租收益,汇了100万美金给吴飞和陈岚,开始建仓这四只美股。
今年春节后,因为在苏泞这只股票上的投资收益不错,高阳干脆跟吴兰商量,动用她今年的部分房租收益,&nbp;&nbp;加上古雅雯在远大公司和悦居公司去年的部分收益,又以借款的名义,给吴飞汇了200万美金,用于加仓美股。
原来计划的每年汇过去100万美金,高阳今年决定200万美金,然后就不再加了。
因为去年底,&nbp;&nbp;吴兰用房产抵押贷款了165亿软妹币,被高阳用于控股andrid公司。
商量好加仓股票这些事,&nbp;&nbp;高阳又问“嫂子,你现在还在上班吗?”
陈岚道“这次回美国,倒是准备休息了,这一年多,我们自己的资金,跟着买你建议的这几只股票,也赚了100多万美金,收益挺高的。”
古雅雯道“大嫂,你也该早点休息了,生孩子才是要紧事。andrid公司那边,有大哥盯着就行了,andy&nbp;&nbp;rub有什么大事,你跟他在电话里沟通就行了。”
“对,是该休息了”,陈岚点点头,“这栋别墅挺不错的,你们花多少钱买的?”
古雅雯道“这栋别墅是若涵家里给她买的,&nbp;&nbp;当初报价1000万,打了96折,总共560平米的地上面积,带200平米的独立花园,算起来,单价接近18万,在京城算是很高的价格了。”
陈岚道“这套房子,如果在纽约类似的区位,价值在100万美金左右,华夏人口太多,像京城这种超大的城市,别墅就显得很稀缺了。”
高阳道“美国目前的房地产市场大概是什么情况,房价走势如何?”
吴飞道“美国的房价,几十年以来,一直以略高于通胀的水平在上涨,也有一定的周期性。
华夏这种被称为别墅的,在美国算是中档房产的hue,两三层带草坪的小别墅。
去年在全美的房地产市场,销售均价在30万美金。当然,分地区,分城市,差价还是挺大的。
从2003年左右开始,&nbp;&nbp;美国房价又出现了新的上涨周期,还明显加速了,这其中,又涉及到一种新型的房贷金融工具,名叫d,这是一种资产证券化的工具,翻译过来的意思,就是担保债务凭证。
d非常受华尔街欢迎,其中涉及到金融风险管理的理论,来自2000年《固定收益》杂志发表的一篇著名论文。
这篇论文的见解非常独到,它构建了一种风险度量模型,华尔街投行意识到了这篇论文的应用价值,就创造出了以住房抵押贷款的现金流为底层资产的d产品,刺激了住房抵押贷款的发展。”
吴飞突然谈到d,让高阳想起了电影《大空头》,便问道“大哥,这个d具体有什么作用,你能讲讲吗?”
吴飞想想道“这里面,涉及到一些金融学方面的专业知识,我试着打个比方吧。
在华夏,也有按揭贷款买房,期限一般在20年左右,对吧?”
高阳道“对,一般不会超过25年的还款期限。”
吴飞道“之前,在美国也是这样的,按揭周期通常在20年到30年,所以美国的中产阶层普遍都有按揭贷款,利息也很便宜,房价一直小幅稳步上涨,有周期,但是波动不大。
美国之前有房贷证券化工具b,也就是住房抵押贷款支持证券。
b是由房贷做抵押的,你也可以理解为以房子实物抵押,如果购房者房贷违约了,银行要收走房子的。
比如说你是一个抵押贷款的购房者,你这笔房贷被打包进b,那么你每月偿付的贷款利息,就给了持有这个b的投资人,而不是银行,因为银行将你的房贷卖掉了。
华尔街投行的聪明在于,他们根据一篇金融资产风险管理的论文,设计了d,将住房抵押贷款利息偿付的现金流打包,让它证券化。
房子不是d的抵押物了,购房者偿付的抵押贷款预期现金流,才是d打包的标的资产。
d的交易双方,可能距离房地产市场很远,这是一种金融衍生品交易的创新,d的出现,对b形成了支持。
美国房地产金融市场,有多种多样的住房贷款,借款人资质不一,按揭贷款的品种、利息等成本和风险也有很大区别。
华尔街设计了d这样的产品,将这些不同借款人,不同的住房贷款预期现金流打包,其中涉及到不同风险等级和收益,利用d的模型,打包起来,进行风险定价,卖给投资人。
本来,银行通过b的支持,不用等二三十年,就能快速回笼房贷资金,再卖出下一轮房贷。有了d支持以后,b的市场规模也进一步扩大了。
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